Це письмовий документ, за яким продавець передає або зобов’язується передати об’єкт нерухомості у власність покупця, а покупець — прийняти його та сплатити погоджену грошову суму.
Згідно зі ст. 657 ЦК України, договір щодо нерухомості:● укладається виключно у письмовій формі;● підлягає нотаріальному посвідченню;після посвідчення реєструється в Державному реєстрі речових прав.Лише після внесення відомостей до реєстру покупець стає власником.

До підписання будь-яких паперів важливо з’ясувати:● чи має продавець право власності на об’єкт;● чи внесений об’єкт до Державного реєстру речових прав;● чи немає іпотеки, арешту, судових спорів або заборон на відчуження;● чи присвоєний земельній ділянці кадастровий номер (для будинків);● чи відсутні борги за комунальні послуги та податки;● чи є згода всіх співвласників;● чи відповідають паспорт та ІПН продавця реальним даним.

Якщо виникають сумніви — угоду варто призупинити та звернутися до юриста.

Договір купівлі-продажу підписується лише у присутності нотаріуса. Він:● перевіряє дієздатність сторін;● аналізує правові документи;● забезпечує доступ до всіх реєстрів;● посвідчує договір;● реєструє перехід права власності.

Нотаріус може бути приватним або державним — юридична сила однакова.

Договір повинен чітко та недвозначно містити:

1. Відомості про сторони:ПІБ, паспортні дані, ІПН, адреса реєстрації.

2. Опис об’єкта:● адреса;● площа й технічні характеристики;● поверх або номер приміщення;● кадастровий номер (для землі);● документ, що підтверджує право власності продавця.

3. Ціна та порядок розрахунків:● Фіксується в гривні. Одностороння зміна неможлива.

4. Спосіб оплати
З 2025 року:
готівкою — лише для сум до 50 000 грн;
понад 50 000 грн — лише безготівково.

Дозволені варіанти:
банківський переказ;
оплата через рахунок;
депозит у нотаріуса, який перерахує кошти продавцю після реєстрації переходу прав.

5. Терміни передачі та акт приймання-передачі
У договорі вказують дату передачі об’єкта.
Акт — окремий документ: він фіксує фактичний стан нерухомості, показники лічильників, відсутність претензій. На вторинному ринку сторони іноді ігнорують цей акт, але для доказової бази його рекомендовано складати завжди.

6. Права, обов’язки та відповідальність сторін
Наприклад:● продавець зобов’язується погасити борги;● покупець вносить кошти у визначений строк;● передбачаються штрафи за порушення.

7. Обтяження

У договорі відображають:● наявність/відсутність іпотеки;● порядок зняття арештів;● судові спори.

8. Умови розірвання
Визначають алгоритм повернення коштів і збитків.

Цей документ:● не потребує нотаріального засвідчення;● є підтвердженням фактичної передачі;● часто містить показники лічильників;● захищає сторони від прихованих дефектів.

Для первинного ринку він обов’язковий, для вторинного — рекомендований.

Підписання договору — не кінець процесу. Право власності переходить лише після внесення відомостей до Державного реєстру речових прав. Це оформлює нотаріус — зазвичай у день підписання.
Покупець отримує:● витяг із Реєстру — підтвердження права власності.

Угода неможлива, якщо об’єкт:● не має правовстановлювальних документів;● належить державі або громаді та не підлягає приватизації;● не введений в експлуатацію (самобуд);● під арештом або забороною;● продається без згоди співвласника.