🏛️ Українське законодавство трактує дозвіл на будівництво у двох вимірах:
Перший — це сам процес, тобто сукупність етапів та дій, необхідних для зведення об’єкта нерухомості.Другий — це офіційний документ (будівельний паспорт, дозвіл або повідомлення), який видає Державна інспекція архітектури та містобудування України (ДІАМ).ДІАМ як державний орган є центральною ланкою виконавчої влади у сфері архітектурно-будівельного контролю та нагляду, а його діяльність координується Кабінетом Міністрів України.
Відповідно до Закону "Про регулювання містобудівної діяльності" термін «будівництво» охоплює не лише зведення нових об'єктів, але й їх реконструкцію, реставрацію та капітальний ремонт. Для виконання будь-якого з цих видів робіт необхідно отримати належні дозвільні документи.Також законодавство передбачає і низку винятків: перелік робіт, які можна виконувати без отримання дозволів та після завершення яких не потрібно вводити об’єкт в експлуатацію. Ці винятки визначені у Переліку будівельних робіт, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 07.06.2017 № 406.
Необхідність отримання конкретних дозвільних документів напряму залежить від того, який саме об’єкт планується будувати чи реконструювати.Стаття 32 Закону "Про регулювання містобудівної діяльності" встановлює класи наслідків для будівель і споруд — тобто визначає рівень потенційної небезпеки для життя та здоров’я людей, матеріальних втрат або соціальних ризиків, що можуть виникнути у разі порушення цілісності об’єкта чи його простою.Віднесення майбутньої будівлі до певного класу наслідків (відповідальності) виконує проєктна організація та узгоджує це рішення із замовником будівництва.
🏠 До незначних наслідків (СС1) належать такі об’єкти:– індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) з площею до 500 квадратних метрів, господарські будівлі та споруди, гаражі, а також інші будівлі й споруди, які не належать до класів наслідків СС2 та СС3.
🏢 До середніх наслідків (СС2) належать об’єкти:– характеристики можливих наслідків від відмови (стану об’єкта, за якого неможливо використовувати його або складову частину за функціональним призначенням) яких перевищують:• рівень можливої небезпеки для здоров’я і життя людей, які постійно перебуватимуть на об’єкті, –50 осіб;• рівень можливої небезпеки для здоров’я і життя людей, які періодично перебуватимуть на об’єкті,– 100 осіб;• рівень матеріальних збитків чи соціальних втрат, пов’язаних із припиненням експлуатації або із втратою цілісності об’єкта, – 2500 мінімальних заробітних плат (до розрахунку збитків не включають збитки замовників будівництва, які будують об’єкти без залучення коштів державного або місцевого бюджетів, кредитних коштів, наданих під державні гарантії, коштів державних і комунальних підприємств, бюджетних установ);– пам’ятки культурної спадщини національного та місцевого значення, визначені відповідно до Закону України “Про охорону культурної спадщини”;– нове будівництво яких здійснюється в охоронній зоні пам’яток культурної спадщини національного та місцевого значення (розміри охоронної зони не можуть бути менші за два горизонтальні або два вертикальні розміри пам’ятки);– об’єкти підвищеної небезпеки, ідентифіковані відповідно до Закону України “Про об’єкти підвищеної небезпеки”;– житлові будинки понад чотири поверхи;– об’єкти, які підлягають оцінці впливу на довкілля відповідно до Закону України “Про оцінку впливу на довкілля” (крім об’єктів, які виробляють електричну енергію з енергії вітру, за умови позитивного висновку уповноваженого органу з оцінки впливу на довкілля).
☢️ До значних наслідків (СС3) належать такі об’єкти:– пам’ятки культурної спадщини, визначені відповідно до Закону України “Про охорону культурної спадщини”;– об’єкти підвищеної небезпеки, ідентифіковані відповідно до Закону України “Про об’єкти підвищеної небезпеки”;– житлові, громадські або багатофункціональні будівлі заввишки понад 100 метрів та/або з рівнем можливої небезпеки для здоров’я і життя людей понад 400 осіб, які постійно перебувають на об’єкті.

Законодавство передбачає спрощений порядок оформлення дозвільних документів для забудови присадибних, садових та дачних земельних ділянок. У таких випадках будівництво може здійснюватися на підставі будівельного паспорта земельної ділянки.

🧱 Будівельний паспорт визначає набір містобудівних та архітектурних вимог щодо розміщення та спорудження індивідуального (садибного) житлового будинку, а також садового чи дачного будинку висотою не більше двох поверхів (без урахування мансарди) і площею до 500 кв. м. До цього переліку також входять господарські споруди, гаражі, елементи благоустрою та озеленення.
⚖️Процедура оформлення та затверджена форма будівельного паспорта визначаються центральним органом виконавчої влади, відповідальним за формування державної політики у сфері містобудування.Зокрема, правила отримання будівельного паспорта встановлені Порядком видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки, затвердженим наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України № 103 від 05.07.2011 (із подальшими змінами).
Будівельний паспорт видається уповноваженим органом містобудування та архітектури безоплатно протягом 10 робочих днів з моменту подання заяви, оформленої за формою з додатка 1 до Порядку. За запитом замовника будівельний паспорт може надаватися у паперовій формі.
📝 До заяви необхідно додати такі документи:● Копію документа, що підтверджує право власності чи користування земельною ділянкою, або договір суперфіцію, або заповіт — якщо речове право ще не внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.● Копію документа, що підтверджує право власності на об’єкт нерухомості, розташований на ділянці, у випадку реконструкції чи капітального ремонту, якщо право не зареєстроване у Держреєстрі.● Письмову згоду співвласника(ів) у разі реконструкції чи капітального ремонту об’єкта, що перебуває у спільній власності.● Схему намірів забудови земельної ділянки (розміщення майбутніх будівель і споруд, відстані до меж сусідів, дані про інженерні мережі, фасади, плани поверхів та інші характеристики) згідно з додатком 2 до Порядку.● Проєктну документацію — за бажанням замовника, якщо вона розроблялась.● Згоду співвласників земельної ділянки, якщо планується зведення нових об’єктів на спільній землі.● Інформацію про наявність на ділянці об’єктів культурної спадщини або особливих обмежень щодо використання землі — якщо такі існують.Усі копії документів завіряються замовником або його представником.
💻 Документи можуть бути подані:1. В електронному форматі — через електронний кабінет Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва або через іншу державну ІТ-систему, інтегровану з електронним кабінетом (у тому числі через Дія). Доступ до таких систем мають замовник та відповідний уповноважений орган.2. У паперовій формі — особисто замовником (у тому числі через ЦНАП) або шляхом надсилання поштового відправлення з описом вкладення.
Будівельний паспорт формується виключно за допомогою Реєстру будівельної діяльності у вигляді електронного документа. Кожен паспорт отримує реєстраційний номер та підписується керівником відповідного уповноваженого органу з питань містобудування та архітектури з використанням кваліфікованого електронного підпису.
🗂️ До складу будівельного паспорта входять:- пакет документів, наданий замовником;- схема забудови земельної ділянки;- пам’ятка замовнику індивідуального будівництва.
Схема забудови земельної ділянки відображає:- місце розташування запланованих об’єктів;- червоні лінії та лінії регулювання забудови;- під’їзди до будівель та споруд;- відстані від об’єктів до вулиць, доріг, меж земельної ділянки та суміжних об’єктів;- точки підключення до інженерних мереж (за наявності).Пам’ятка замовнику індивідуального будівництва готується органом містобудування та архітектури і містить рекомендації щодо застосування норм і правил будівництва в умовах конкретної ділянки.
🔄 Внесення змін до будівельного паспорта:Якщо замовник змінює свої плани щодо забудови земельної ділянки — наприклад, планує звести нові будівлі, здійснити реконструкцію чи капітальний ремонт існуючих споруд — і такі наміри не виходять за межі встановлених граничнодопустимих параметрів, до вже виданого будівельного паспорта можуть бути внесені відповідні зміни.
Право на виконання будівельних робіт на об’єктах, що споруджуються на підставі будівельного паспорта, виникає після подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт.
📢 Повідомлення про початок будівельних робіт є обов’язковим дозвільним документом, який необхідно оформити перед стартом будівництва житлових, садових, дачних будинків, господарських споруд, прибудов.Лише після реєстрації повідомлення замовник отримує законне право розпочати будівельні роботи на своїй земельній ділянці.Подати повідомлення можна через ЦНАП або в електронній формі через відповідний онлайн-сервіс. Після успішної реєстрації документу присвоюється унікальний реєстраційний номер, який підтверджує набуття права на виконання робіт.
Приклад будівельного паспорту:

Процедура отримання права на виконання будівельних робіт для об'єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з незначними наслідками (СС1), в Україні спрощена і базується на декларативному принципі. Це означає, що для таких технічно нескладних об'єктів не вимагається отримання дозволу на виконання будівельних робіт.
🗺️ Етап 1: Топографічна Зйомка та Отримання Вихідних Даних.Перший крок у процесі оформлення права на будівництво — це отримання вихідних даних, яке розпочинається з розробки топографічної зйомки.
📐 Етап 2: Розробка Передпроектних Пропозицій Архітектором.Другий обов'язковий етап, що слідує за отриманням топографічної основи, — це візуалізація та технічне обґрунтування майбутнього будівництва через передпроектні пропозиції (або Ескізні наміри забудови).
📜 Етап 3: Отримання Містобудівних Умов та Обмежень (МУО).Етап отримання Містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки (МУО) є критично важливим, оскільки цей документ офіційно закріплює вимоги, яким повинен відповідати майбутній проект.
📐 Етап 4: Розробка Проекту Архітектора (Проектна Документація).Після отримання Містобудівних умов та обмежень (МУО), які встановлюють вимоги до забудови, розпочинається ключовий етап — створення детальної проектної документації. Іноді також потрібно проходити експертизу проекту.
👷 Етап 5: Отримання Документів про Авторський та Технічний Нагляд.
Завершальним кроком у формуванні необхідного пакету документації перед безпосереднім початком будівництва є забезпечення контролю за якістю та відповідністю робіт проекту. Це досягається шляхом оформлення договорів Авторського та Технічного нагляду.
🚀 Етап 6: Реєстрація Повідомлення про Початок Будівельних Робіт.
Фінальним кроком для законного початку будівництва об'єктів класу СС1 (Незначні наслідки) є реєстрація Повідомлення про початок виконання будівельних робіт. Саме ця дія, відповідно до декларативного принципу, надає Замовнику право розпочати роботи.

🗺️ Етап 1: Розробка Топографічної Зйомки Геодезистом.
Початковим і фундаментальним кроком у процесі оформлення будівництва є розробка топографічної зйомки земельної ділянки. Це ключовий документ, який слугує геодезичною основою для всіх подальших проектних рішень.
📐 Етап 2: Розробка Передпроектних Пропозицій Архітектором.
Наступним важливим кроком після отримання геодезичної основи є розробка передпроектних пропозицій (або Ескізних намірів забудови), які візуалізують та обґрунтовують заплановане будівництво. Ця робота виконується архітектором.
📜 Етап 3: Отримання Містобудівних Умов та Обмежень (МУО).
Етап отримання Містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки (МУО) є офіційним завершенням підготовчого циклу, що передує детальному проектуванню. Це ключовий юридичний документ, який визначає законні рамки для майбутнього будівництва.
📐 Етап 4: Розробка Проекту Архітектора (Проектна Документація).
Після отримання офіційних Містобудівних умов та обмежень (МУО), які встановлюють граничні вимоги до забудови, настає етап детальної розробки Проекту архітектора, або, більш широко, Проектної документації на будівництво.
🔎 Етап 5: Проходження Експертизи Проекту в Спеціалізованій Експертній Організації.
Етап проходження експертизи проектної документації є обов'язковим для об'єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, а також для об'єктів, що будуються за рахунок державних чи комунальних коштів.
👷 Етап 6: Отримання Документів про Авторський та Технічний Нагляд.
Оформлення Авторського та Технічного нагляду є необхідним кроком для забезпечення якості будівництва та контролю за відповідністю виконаних робіт затвердженому проекту.
👷 Етап 7: Отримання Документів Генерального Підрядника.
Будівництво виконується не господарським способом (власними силами Замовника), а із залученням сторонньої організації, ключовим етапом стає оформлення взаємовідносин та збір документів Генерального підрядника.
🚦 Етап 8: Отримання Дозволу на Початок Будівельних Робіт.
Цей етап є фінальним і найважливішим кроком для об'єктів класів наслідків СС2 (Середні наслідки) та СС3 (Значні наслідки). Офіційний Дозвіл на виконання будівельних робіт надає Замовнику законне право розпочати будівництво.