Відповідно до чинного законодавства, індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, збудовані у період до 5 серпня 1992 року, не підлягають проходженню процедури прийняття в експлуатацію. Документом, що засвідчує факт існування об’єкта нерухомого майна й містить його технічні характеристики, є технічний паспорт на такий об’єкт, виготовлений за результатом його технічної інвентаризації (лист Міністерства юстиції України від 23 лютого 2016 року № 8.4-35//18/1).
Необхідні документи для реєстрації права власності.Для проведення державної реєстрації права власності на зазначені Об'єкти (збудовані до 05.08.1992 р.) державному реєстратору подаються такі документи:● Технічний паспорт на об’єкт нерухомого майна.● Документ, що підтверджує присвоєння об’єкту нерухомого майна адреси. (у випадках, коли інформація про місцезнаходження (адресу) земельної ділянки відсутня в Державному земельному кадастрі та/або Державному реєстрі речових прав).
Особливості оформлення у населених пунктах, де вели погосподарський облік.У населених пунктах, де офіційно здійснювався погосподарський облік, порядок реєстрації права власності на індивідуальні житлові будинки (садибні), садові чи дачні будинки, а також на господарські споруди та прибудови, зведені до 5 серпня 1992 року, має свої особливості. Згідно з пунктом 80 Порядку, такі об’єкти можуть бути зареєстровані на підставі документів, визначених статтею 31 Закону. До них належать:
1. Виписка з погосподарської книгиДокумент може бути виданий:● виконавчим органом сільської ради,● сільським головою (якщо виконавчий орган не створений),● селищною чи міською радою,● архівною установою.Ця виписка підтверджує факт існування та належності будинку чи споруди конкретній особі.
2. Документ, що підтверджує право на земельну ділянку● Це може бути будь-який документ, що засвідчує речове право на землю під відповідним об’єктом, якщо таке право не було зареєстроване у Державному реєстрі речових прав.
3. Рішення місцевої ради про землю● Якщо окремого документа на земельну ділянку немає, таким підтвердженням може бути рішення відповідної ради про передачу або надання земельної ділянки у власність чи користування.
Щодо року побудови (та матеріалів будівництва).Рік зведення будинку чи господарських споруд встановлюється на основі даних, внесених до технічного паспорта. Якщо у замовника немає документів, що підтверджують дату будівництва або матеріали конструктивних елементів, ці відомості зазначаються зі слів власника під час проведення технічної інвентаризації.
У такому разі замовник сам повідомляє:● орієнтовний рік спорудження об’єкта;● матеріали стін, перекриттів та інших конструктивних елементів.
Надана інформація фіксується у технічному паспорті, відображається в абрисі (ескізі), та підтверджується підписом замовника. Додаткових підтверджуючих документів вимагати не потрібно.
Регулювання.Державна реєстрація (оформлення) права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них (Об’єкти), будівництво яких було завершено до 05 серпня 1992 року, регулюється:● Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (Закон).● Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (затвердженим Кабінетом Міністрів України, який згадується у тексті як "зазначений вище Порядок").

🛠️ На сьогодні в Україні діють норми так званої будівельної амністії, які були впроваджені на підставі Закону України № 2363-VIII від 22 березня 2018 року. Цей закон вніс зміни до розділу V «Прикінцеві положення» Закону «Про регулювання містобудівної діяльності».
Варто зазначити, що це вже третя будівельна амністія за час дії Закону «Про регулювання містобудівної діяльності». Ключовою відмінністю поточної редакції є відсутність кінцевої дати її припинення. Натомість, чітко визначено граничну дату, до якої мали бути збудовані об'єкти, що підпадають під її дію.
Об'єкти, на які поширюється амністіяЗаконодавчі положення амністії детально прописані у п. 9 розділу V Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». Вони охоплюють такі категорії об'єктів:● Індивідуальні об'єкти житлового призначення:● Індивідуальні (садибні) житлові будинки.● Садові, дачні будинки.Загальна площа всіх зазначених будівель має бути до 500 кв. м.Період будівництва: з 5 серпня 1992 року до 9 квітня 2015 року.
Господарські будівлі та споруди:● Господарські (присадибні) будівлі і споруди.Загальна площа має бути до 500 кв. м.Період будівництва: з 5 серпня 1992 року до 9 квітня 2015 року.
Сільськогосподарські будівлі:
● Будівлі і споруди сільськогосподарського призначення.Період будівництва: до 12 березня 2011 року.
Таким чином, для вищезазначених об’єктів, збудованих без дозвільних документів, передбачено спрощену процедуру введення в експлуатацію. Порядок та процедура затверджені наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства № 158 від 3 липня 2018 року (зі змінами).
Основні Вимоги до Об'єктів АмністіїДля успішного введення об’єкта в експлуатацію за спрощеною процедурою він має відповідати низці жорстких вимог:Право на земельну ділянку:● Право власності або користування земельною ділянкою повинно бути зареєстроване.● Відповідність будівельним нормам:● Будинок має відповідати встановленим Державним будівельним нормам (ДБН) для цього типу будівель.● Будівля має бути побудована до 9 квітня 2015 року.● У разі відповідності цим умовам обов'язковим етапом є технічне обстеження будівлі сертифікованим фахівцем.
Важливо: Технічне обстеження здійснюється безпосередньо на об'єкті. Висновок щодо відповідності ДБН лише за наданими замовником фото, відео чи кресленнями забороняється.
📝 Порядок Введення в експлуатацію за спрощеною процедурою.Послідовність дій для легалізації нерухомості за спрощеним порядком включає такі кроки:
Технічне обстеження та звіт:● Проведення обстеження та складання технічного звіту.● Реєстрація звіту в Реєстрі будівельної діяльності.
Технічний Паспорт:● Виготовлення технічного паспорта на об’єкт нерухомості.● Реєстрація техпаспорта в Реєстрі будівельної діяльності.
Подача Декларації:Подача Декларації про готовність об'єкта до експлуатації до Державної інспекції архітектури та містобудування України (ДІАМ).Це стосується об’єктів з незначними наслідками (СС1), збудованих на земельній ділянці відповідного призначення без дозвільного документа.Документи можна подати в паперовій формі (через ЦНАП) або в електронному вигляді (через портал «Дія» з накладенням електронного підпису).
Термін розгляду заяви становить 10 робочих днів.
У разі відсутності зауважень, декларація реєструється в Реєстрі будівельної діяльності.
Це відкриває можливість для звернення до органів місцевого самоврядування для присвоєння поштової адреси та подальшої реєстрації права власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Висновок: Можливості амністіїБудівельна амністія залишається дієвим інструментом легалізації самобудів для фізичних осіб у 2026 році. Вона дозволяє без застосування штрафних санкцій та судових спорів узаконити індивідуальні житлові, дачні, садові та господарські будівлі. Це критично важливо для оформлення права власності, підключення комунікацій та повноцінного розпорядження нерухомістю.
Скористатися амністією можуть фізичні особи, які відповідають таким основним критеріям:Наявність у власності земельної ділянки з відповідним цільовим призначенням, право на яку зареєстровано.Наявність будинку, побудованого до 9 квітня 2015 року, який відповідає ДБН.

Успішне введення в експлуатацію об'єкта будівництва, що належить до класу наслідків (відповідальності) СС1 (незначні наслідки), вимагає чіткого дотримання процедури подання відповідної декларації. Ця декларація подається щодо об'єктів, які були зведені на підставі раніше поданого Повідомлення про початок виконання будівельних робіт.
Перелік особливостей, які необхідно врахувати замовникам при оформленні та поданні цього типу документа:
1. Точний вибір типу документа:При поданні (електронному чи через ЦНАП): Замовник або адміністратор ЦНАПу повинен коректно обрати повну назву документа: «Декларація про готовність до експлуатації об'єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об’єктів з незначними наслідками (СС1)». Неточний вибір типу декларації призведе до її відхилення.
2. Обов'язкова інформаційна повнота:Усі розділи декларації мають містити вичерпну інформацію, зокрема про:● Проєктну документацію (реквізити, дані розробника).● Технічну інвентаризацію (ТІ).● Наявність авторського та технічного нагляду.● Дані про осіб, відповідальних за проведення цих робіт (сертифікати, реквізити).
3. Належний статус технічної інвентаризації (ТІ):● Зв'язок з об'єктом: Технічна інвентаризація повинна стосуватися саме того об'єкта, який вказується у Декларації про готовність.● Статус у Реєстрі: Критично важливо, щоб технічна інвентаризація мала статус «Діючий» в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (ЄДЕССБ).Якщо ТІ має статус «Чернетка» або «Скасований», реєстрація декларації буде неможливою.● Правова Підстава: Атестована особа, яка проводила ТІ, має обов'язково обрати відповідну підставу для її проведення, керуючись вимогами статті 39-3 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності".
Ретельно перевіряйте узгодженість відомостей між новою декларацією та раніше поданим Повідомленням про початок робіт. Необхідно, щоб збігалися: назва об'єкта, його адреса, вид будівництва, кадастрові номери земельних ділянок, а також реквізити проєктної документації.

Введення в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, що належить до класів наслідків (відповідальності) СС2 (середні наслідки) та СС3 (значні наслідки), здійснюється шляхом отримання Сертифіката про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта.Процес отримання цього Сертифіката є обов'язковим юридичним кроком, який підтверджує відповідність новозбудованої нерухомості будівельним нормам та її готовність до безпечної експлуатації. Порядок видачі Сертифіката регламентовано Постановою Кабінету Міністрів України № 461.
1. Хто видає cертифікат:Сертифікат видається Державною інспекцією архітектури та містобудування в Україні (ДІАМ). Процедура супроводжується використанням та внесенням відповідних даних до Реєстру будівельної діяльності.
2. Необхідні документи для ПоданняЗамовник будівництва або його уповноважена особа може звернутися за отриманням Сертифіката. Для цього необхідно підготувати та подати наступний перелік документів:● Заява про видачу сертифіката (відповідно до Додатка 6).● Акт готовності об'єкта до експлуатації (відповідно до Додатка 7). Цей акт має бути підписаний замовником будівництва, підрядником, проєктувальником та іншими зацікавленими сторонами.● Квитанція на підтвердження внесення адміністративного збору.● Результати технічної інвентаризації, яка проводиться сертифікованими фахівцями.
3. Умови успішного отримання сертифікатаДля позитивного рішення про видачу Сертифіката необхідно дотриматись таких умов:
Правильна підготовка та подання документації. На сьогодні подання здійснюється через електронний кабінет користувача на порталі «Дія».Усунення недоліків після перевірки: Орган державного контролю може провести комплексну перевірку, що включає виїзд на об'єкт, складання чек-листа та фото- чи відеофіксацію. Усі виявлені недоліки повинні бути усунені у встановлені терміни.Відповідність будівельним нормам та документації: Об'єкт нерухомості повинен відповідати затвердженій проєктній документації та вимогам будівельних норм (зокрема, щодо заходів цивільного захисту, пожежної безпеки, доступності для осіб з інвалідністю).Наявність облікового обладнання: Повинне бути спеціальне обладнання (приміщення) приладами обліку електроенергії та водопостачання.
4. Терміни та вартістьТермін розгляду: Орган видачі приймає відповідне рішення та надсилає заявнику електронний примірник Сертифіката протягом десяти робочих днів після подання належного переліку документів.
Адміністративний збір.Вартість Сертифіката складається з адміністративного збору, розмір якого залежить від класу наслідків:Для об'єктів СС2 — 4,6 прожиткового мінімуму (13 928 грн).Для об'єктів СС3 — 5,2 прожиткового мінімуму (15 745 грн).
5. Причини відмови у видачі Сертифіката.Відмова у видачі Сертифіката можлива лише за чітко визначеними законодавством підставами, зокрема, якщо має місце:● Неподання повного переліку документів.● Виявлення недостовірних відомостей у поданих документах.● Невідповідність об'єкта нерухомості затвердженій документації або вимогам будівельних норм.● Відсутність спеціального обладнання приміщення приладами обліку енергії та водопостачання.Відмова повинна бути обґрунтована виключно однією з наведених причин. В іншому випадку її можна оскаржити, звернувшись до суду за допомогою адвоката з нерухомості.