Перед початком процедури легалізації вже виконаних (або майбутніх) будівельних робіт у вашому будинку/квартирі критично важливо точно встановити їхній правовий статус. Визначення перепланування та реконструкції часто плутають, хоча з юридичної та технічної точки зору це принципово різні види втручань, що вимагають різного підходу до дозвільної документації.
Перепланування та реконструкція квартири: у чому різниця?Роботи з покращення житлових приміщень умовно поділяються на перепланування та реконструкцію. Від правильного визначення виду робіт залежить необхідність отримання дозвільних документів, можливість легалізації змін і відсутність ризику штрафів.
📐 Що таке перепланування?Перепланування – це зміна внутрішньої організації квартири без втручання у конструктивні елементи будівлі. Типові приклади перепланування: ● Об’єднання або розділення кімнат за допомогою перегородок. ● Знесення чи зведення ненесучих стін. ● Об’єднання або розділення санвузла. ● Перенесення дверних прорізів. ● Перенесення або зміна планування внутрішніх приміщень — наприклад, гардеробних чи комор. 
Характерні ознаки: не зачіпаються несучі конструкції; не змінюється площа квартири; не змінюється функціональне призначення приміщень; у більшості випадків дозвіл не потрібен, достатньо дотримання норм та оновлення техпаспорта.
🏗️ Що таке реконструкція ?Реконструкція квартири – це більш масштабне втручання в конструкцію об’єкта, яке передбачає зміну технічних характеристик, площі чи конфігурації приміщення. Приклади реконструкції: ● Зміна площі квартири за рахунок приєднання лоджії або балкона. ● Знесення або часткове знесення несучих стін. ● Зміна конструкції перекриттів або встановлення додаткових елементів для підсилення. ● Встановлення або зміна інженерних мереж (водопостачання, опалення, електрики), що потребує втручання у загальнобудинкові системи. ● Зміна загальної висоти приміщення — наприклад, шляхом підняття чи зниження стелі. 
Характерні ознаки: змінюються техніко-економічні показники (площа, конфігурація, конструкції); втручання в несучі елементи; потрібна проєктна документація та дозвіл на будівництіво; після завершення робіт необхідно вводити об’єкт в експлуатацію і реєструвати зміни.

⚠️ Чому це важливо ?Неправильне визначення робіт може призвести до: штрафів за самочинне будівництво; відмови у введенні в експлуатацію; проблем із продажем квартири або оформленням спадщини; необхідності відновлювати початковий стан приміщення.

⚖️ Юридичний супровід Як адвокат у сфері нерухомості, я допомагаю: ● визначити, чи ваші роботи вважаються переплануванням чи реконструкцією; ● отримати будівельний паспорт або дозвіл; узаконити вже виконані роботи; ● підготувати документи для введення в експлуатацію та реєстрації змін.

Виконання перепланування не вимагає отримання дозвільної документації, як у випадку з реконструкцією. Будівельні роботи, які стосуються перепланування, перераховані в Постанові Кабміну №406 від 07.06.2017 р "Про затвердження переліку будівельних робіт, які не вимагають документів, що дають право на їх виробництво, і після завершення яких об'єкт не підлягає введенню в експлуатацію".

Відповідно до чинного законодавства України, процедура оформлення перепланування, яке не зачіпає несучих конструкцій та не змінює зовнішні геометричні параметри будинку, є максимально спрощеною.
Покроковий алгоритм дій для легалізації виконаних робіт:
🛠️ Етап 1: Виконання будівельних робіт1. Проведення робіт: Оскільки проведення перепланування (згідно з Постановою КМУ №406) не вимагає отримання дозвільної документації (дозволу на будівництво), власник будинку спочатку виконує всі заплановані будівельні роботи.
📑 Етап 2: Документальне оформлення змінПісля завершення фізичних робіт необхідно зафіксувати зміни в офіційних документах.
Варіант А: Співвідношення загальної та житлової площі не змінилосяЯкщо в результаті перепланування не відбулося жодних змін у показниках загальної або житлової площі (наприклад, просто знесли перегородку між ванною та туалетом без приєднання коридору), достатньо:● Отримати новий технічний паспорт на приміщення.
Варіант Б: Змінилася загальна або житлова площаЯкщо перепланування призвело до зміни розмірів загальної або житлової площі (наприклад, за рахунок перенесення стіни, яка була врахована в житловій площі), необхідно виконати три кроки:● Крок 1: Розробка Технічного ПаспортаРозробити новий технічний паспорт на будинок, у якому будуть відображені всі фактичні зміни у плануванні.● Крок 2: Реєстрація Прав у РеєстріЗвернутися до державного реєстратора (або нотаріуса) із пакетом документів:● Документи, що підтверджують право власності на будинок.● Новий технічний паспорт із відображенням змін, та приміткою, що зміни відбулись за рахунок перепланування.Крок 3:Внести оновлені дані до Державного реєстру майнових прав на нерухоме майно (ДРП) та отримати виписку з реєстру, яка засвідчує внесення змін.
✅ 3. Результат оформленняНовий технічний паспорт та виписка з ДРП є головним офіційним підтвердженням того, що документи будинку повністю відповідають його реальному плануванню.
Важливо: Приводити у відповідність до нових даних документи, що посвідчують право власності на будинок (договір купівлі-продажу, свідоцтво тощо), не потрібно.